文：阿信

这是一期天河公寓调研。

先说结论，满足扛价、好租、热门的公寓一般有以下共性：

(资料图片仅供参考)

1、区位强，周边有足够多的就业岗位、或者配套足够成熟，居住舒适感强；

2、公寓面积小，居住门槛较低，性价比高

3、大社区管理，有安全性

4、强IP加持，有网红聚集力。

1

天河智慧城

万科云城米酷

说到天河的热门公寓项目，万科米酷必须放在第一位，因为它是广州公寓市场的尖子生。

万科米酷的火，核心在地段。

1、位于天河产业区-天河智慧城，周边很多产业园，网易、小鹏等大厂都在附近，牵扯上下游公司，人流很旺。

2、靠近21号线天河智慧城地铁站，通过员村转乘可达珠城、往西是科学城，串联多个商务圈。

3、发展多年，配套相对成熟，有万科广场商业，天河车管所、政府服务中心都在附近

△智慧城万科广场

万科米酷是个统一管理的大型公寓社区，一共有ABC三个期区，合计15000+户，人口密集，每个区域的素质不同，所以对应的租金也会不一样。

相对而言，C区梯户比最高、楼最密，有平层复式两种业态；B区相对C区宽敞一点，以错层跃式为主；A区密度相对较低，且最靠近商业和地铁站，产品私密性更高。

△米酷C区园林

三种业态我都去看了，小平层单间由于租金低会更受欢迎，复式对于收入相对高一点，注重生活品质的同学会比较吸引；相对而言不上不下，只能住和平层差不多的价格。

△平层在租房源实拍

在租的房源中，洗衣机、卫生间、三级能效空调、小阳台都已经配齐。

看了下贝壳的数据，目前在售房源188套，在租房源131套，整体而言，放盘量和放租量仅占整个小区体量的1%，在这样一个投资为主的项目，自持率和入住率还是很高的。

米酷我们去年年末的时候也写过，当时的放盘量是220套，放租量221套，对比于去年年末，米酷的入住率稍微提升了上来，猜测也有口罩结束后，更多人回广州就业。

△2022年末截图

和中介聊了一下，现在每月每个门店成功出租的房源平均下来有十来套，小区还是相对热门的。

我走访了多家中介门店，了解了目前的租金和售价。

但这个价格对比于去年同期，下滑了200-300元/㎡，一部分是因为分流到附近的天河云商汇（这个项目等会讲），另一部分是分流到附近的城中村，不过租金降下来后，情况有好转。

整理成表格如下：

从数据中，复式基本要比平层租金更高，而小面积要比大面积更租得起价，平层的租金在75-90元/㎡/月之间，复式的租金在100-130元/㎡/月之间，这个租金水平在广州市场上算是比较高的。

出售方面，目前米酷的售价如下：

以上数据均为贝壳实际成交数据，从数据中，18㎡的流通率较高，较大面积的单价相对较高。

2018年，万科米酷最后一期的成交价约1.8万/㎡，五年过去，整体的涨幅约10%。同区域的住宅项目保利天汇，2019年开盘价约4万/㎡，如今售价约6万/㎡（不同户型价格不同），涨幅约50%，公寓的涨幅比不上住宅，靠的是日常的租金收入。

假如从投资回报率的角度考虑，目前万科米酷各户型的租金回报率如下：（价格与租金基于目前市场呈现数据展现，前期购买业主的投资回报率或更高，仅供参考）

投资回报率相对较高，加上租赁市场较旺，只要你的房子整体素质较好，设备体面，转手率高。

天河云商汇

万科米酷对比于去年租金下滑，但云商汇的租金上涨了。

原因在于，云商汇的小区环境相对更好，园林、工区相对体面，楼龄更新，很多产品都是未出租过的一手状态，有部分米酷的租客转租到更体面的云商汇。

云商汇主要是双钥匙业态的公寓，层高较低，但由于双钥匙中间用层板隔开，隔音相对较差，每户标配热水器、洗衣机、三级能效空调等。

云商汇楼龄较新，暂无挂牌出售的，目前项目在租136套，租金如下：

云商汇的整租租金受米酷的影响，基本与米酷持平，但由于云商汇面积较大，所以云商汇的每平月租金平层约50-60元/㎡/月、复式约75-85元/㎡/月。

云商汇目前公寓售价约3.5万/㎡，以双钥匙能分开两层计算，一层的单价约1.8万/㎡，如按此推算投资回报率，大概如下：

智慧城两个公寓项目最大的竞品，是旁边的凌塘村自建房公寓。

进入凌塘村，基本上每栋都挂上出租的标识。

租金方面，整租单间面积20-40㎡不等，均带阳台能明火，价格1200-1800元不等，一房一厅35-50㎡不等，价格·1500-2000元不等，均带冰箱、抽油烟机、洗衣机、空调等配套。

但是基本没有园林、没有景观可言，采光一般，住起来相对压抑。

对比于万科米酷与云商汇，城中村房价格更便宜，能明火，性价比更高。但同一管理的大型社区有物管、有体面的配套，安全性更强，所以预算够的人还是会偏向于住同一管理的公寓。

2

珠江新城

天河热门的公寓除了智慧城就是珠城了，我走访了珠城比较热门的富力盈丰大厦。

项目位于珠城西区，周边写字楼密集，配套成熟，住在这里，能够实现下楼即上班。

租售市场相对较旺，目前挂牌70套，近三个月成交4套，在租80套。

2008年富力盈丰大厦开盘约1.5万/㎡，如今二手平层成交价约3万/㎡，价格实现翻倍。

目前富力盈丰大厦出租主要以两种方式进行，一是普通公寓出租，二是酒店式公寓包清洁管理出租。

其中普通公寓出租，租金如下：

租金大概是100元/㎡/月，整租最小租金约5000元/间，主力面对的群体为周边工作的城市新贵。

而酒店式出租则附加酒店服务，每天包清理房间、换清洁用品等等，长租按日结算，约248元/间，房间约40㎡，折合月租金约7500元，190元/㎡/月，价格相对较高，主力面对的群体为网红，这部分群体承价能力更强。

从以上热门的例子能够看出几个点：

1、公寓看入手时间与成本，早前入手首付不高且区域有增长的项目，投资回报率尚可，但入手首付成本高的公寓相比于住宅，并没有没有太大优势。

2、广州公寓多，踩坑的也多，购买公寓，更多需要考虑长线的租金收益

3、选对公寓，优先考虑地段好/有潜力/有强就业需求的区域，这样的房子更容易出租，能够保证收益；

4、体面的小区环境、公寓内部较好的配置，会让公寓更加分，也更能租得起价。

后续我们会继续走访各区域的公寓项目，假如你有想了解的公寓项目或区域，评论区告诉我，点赞最高的先写。